深度解析：“截胡”还是“沾光 兰州楼市下半年走势

春节过后，北上广等一线城市经历了一轮房价暴涨，数据称普遍涨幅在70%~80%，部分楼盘价格翻番。这一轮的房价暴涨，背后固然有商家、中介、银行联手炒作的因素在内，但也和为刺激购房需求而执行的宽松货币政策有关(一线城市限令并未放开，但仍受益于降准降息等金融政策)。因而有人戏称原本是为三四线城市准备的宽松政策被一线城市“截胡”了。

但实际的情形是，在一、二线城市年后的这一轮房价成交双涨之后，很多三四线城市的也迎来了成交“小阳春”。尤其是几个在各大城市均有布局的一线开发商，借着一线城市量价双涨的机会也调整了三四线城市项目的价格。以兰州为例，像兰州碧桂园、中海河山郡等几个项目在年后的成交量都相当不错，价格也出现了相应的上涨。三四线城市房价原本没有上涨的动力，但一二线城市的这一轮上涨无疑造成了“买涨不买跌”的恐慌心态的蔓延，因而间接促成了部分三四线城市的量价双升。所以不是人家截了我们的胡，而是我们沾了人家的光。

销售、营销 悲喜两重天

从年后兰州楼市的销售情况来看，2月原本是楼市销售的淡季，但兰州楼市在2月的表现相当不错，大部分在售的项目仅有成交，个别一些有代表性的项目成交量甚至超过去年“金九”销售旺季。这也让很多项目的销售部门信心十足，我们走访的几个项目案场经理都表示对今年的市场很多信心，他们认为在政策利好的支撑下，兰州楼市今年将会出现比较大的成交量增长。“如果我们自己的优惠政策到位，掌握好销售节点，我们会拿到比2015年更好的销售业绩。”一位知名项目的案场经理如是说。

但与销售部门截然相反的是，很多项目的营销部门对今年兰州楼市的前景并不乐观。他们认为目前的市场回暖只是阶段性的，一方面是得益于政策的持续支持，另一方面是一线城市量价双升引起的震荡效应。而一线城市目前已经在着手控制房价，这种震荡效应很快就会过去。政策也不可能无休止的放开，降准降息的空间越来越小，而且总会有一个底线，当政策无法在继续刺激出市场需求的时候，就是楼市的漫长蛰伏期开始的时候。

利好能否继续支撑市场

事实上，目前兰州楼市上出现的暖春，受几个利好因素的影响：

首先是政策层面。自限购政策放开之后，楼市经历了6次降息6次降准以及公积金13年来的首次修订。除了中央层面的金融宽松政策，兰州地方也出台了一系列的鼓励刺激政策。这些政策直接拉低了购房门槛，让一部分需求(尤其是改善型需求)得到了进一步的释放。

其次是市场层面。兰州楼市过去几年的确积压了一些改善型需求，还有周边地县在兰州购房的需求。这些需求在近两年开发企业的着力挖掘下得到了有力的释放，甚至一度成为支撑整个兰州地产市场的主力需求。

最后是价格层面。兰州楼市这几年来价格始终保持稳定，虽然整体的走势仍然在上升，但具体项目在节点上的优惠力度非常大，这也直接促成了购房者的入市意愿。

但这些利好能否持续，换言之，下半年的兰州楼市还有没有继续支撑市场的利好因素?

兰州楼市下半场不容乐观

首先是需求下降的问题。兰州楼市的需求本来就是阶段性的，经过去年的大幅度释放，恐怕很难再保证需求的连续性。而传说中的户籍松绑已经刺激不了购房者了，农村户口反而含金量越来越高。特别是近城农村，进城买房的需求已经不旺盛。

其次，政策已经基本到位，没有多少继续施展的空间了。而且面对分化的市场现实，任何进一步的刺激政策恐怕作用都会比较有限了。一二线市场看得见的火热，三四线看得见的冰冷。任何刺激政策在这种市场基础下，都只能是马太效应，刺激热的更热，导致冷的更冷。

因此，经历2016年上半年的市场博弈期之后，下半年兰州极有可能进入深度调整阶段，届时，由于2015年以来的市场需求透支导致2016年下半年市场需求释放低迷，下半年尤其是2016年三季度以来极有可能再现大规模“降价潮”，同时也极有可能迎来销售的低谷，兰州楼市的下半场不容乐观。