二手房实战经验，走过路过不要错过

三月份买的二套房，本月顺利到手了，虽然过程有些曲折，还算是比较顺利的。除了到手的房，也掌握了大量的购房知识。在此贡献出来，希望对新手朋友，有个帮助。

购房的具体流程如下：

1、 看房选房：对于刚需人群，地段是最重要的。周围的配套设施是否完善，交通是否方便，小区的物业情况，绿化情况，房子的布局是否合理，采光，楼层等。多跟中介出去看房，看多了，眼光也就提升了，其实心仪的房子，在你进去以后，心里立刻就有买下的冲动

在此步骤，记住，即使是再心仪的房子，也不要表现出来喜悦的表情。尤其是问清房产证是否满两年，如果不满两年，就营业税一项就占总房产5%以上。

2、 产权调查、签订合同：确定了房子，和业主见面之后，要求查看房产证。这一步很重要，中介给的信息往往不准确，例如房屋的建筑面积，也许只有95平米，网上看到的是98平米，看起来差不多，对于报价来说，就存在欺瞒的感觉。还有房屋的产权人，如果是两人，必须都到场，否则一方是不能卖的，还有房子的土地性质等。当谈好价格后，就会签订合同，里面包含各项条款都要仔细阅读，包括违约金等，还有备注条款，最好当面说清楚。此时，就要交付定金的，对于买家来说，越少越好。

签订合同时候，一定要问清楚，此前的物业费等，房东是否交清，不要等一切结束后，再找房东就难了。尤其是户口问题，如果房东有落户的，要求迁移户口，最好在合同条款中约定，超过日期不迁户的，赔偿一定的违约金。

3、 房屋评估、申请贷款，交首付：理论上是首付越低越好，所以评估价很重要。比如我的情况，中介信誓旦旦说可以评到多少钱，结果根本评不到。而在此之后，我再去找人，也无济于事了，因为电脑里资料已经出来了。所以在评估之前，做好找相关人员咨询后，再去评估，这直接影响到我们能贷多少钱。如果是组合贷款，了解自己的公积金贷款所占比例，因为另一部分商业贷款利率会上浮1.5个点。如果公积金所占比例过小，组合贷款的成本比商贷还高。贷款手续办理好，就要交首付款，静等过户了。

选择哪种贷款方式比较好，一定要比较一下，并不是说组合贷款就一定比商贷省钱，一定要了解清楚，选择合适自己的贷款方式。关于首付款，按照评估价算的比例，例如评估总价是一百万，首付30%，就是付给房东30万，并且是指定的银行卡，在贷款下来之前，切不可多付，会影响贷款的成功。

4、 银行审核通过，过户，交剩余首付款：银行审核通过后，会通知我们去过户，联系好中介，房东一起去过户，整个过程时间很短，半个就可以搞定。过完户，将剩余的首付款打给房东，切记不可以是指定的银行卡。这之后，基本和房东没有什么关系了，要求房东将钥匙，房屋的一些资料，票据交于自己。

过户结束后，就是等产权证的下发了。此时，中介会催要中介费，一定要稳住，没有拿到房产证，千万不可着急给钱，一旦给了钱，之后的事情，他们就不会那么上心了。

5、 领房产证，准备入住：领房产证，最好也要叫上中介，因为还要填写很多资料，中介比较熟悉各项环节，让我们办事起来更轻松。

领到房产证，就可以顺利入住了，这个时候可以交中介费了。一定要问问中介那里，是否有多余的钥匙，他们一般会多配几把钥匙，方便带人看房，让其交于我们，省的为了装修，自己还要再去配钥匙。

买房真是一件很大的事，希望我的经验，能帮助更多想买房的人。

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