4万亿租赁风口 难解盈利痛点

　机构测算，90%租赁企业亏损，行业租金收益与5%“生死线”仍有差距，无利润地扩大规模只能加剧竞争

11月21日，住建部等三部门召开部分省市房地产工作座谈会，提到各地要大力发展住房租赁市场。事实上，自2017年下半年以来，建立租购并举的住房制度，成为继限购、限贷短期调控之后的房地产长效调控政策之一。

　　上周全国超过9个城市发布了租赁相关政策。在4万亿租赁市场的刺激下，房企裹挟金融机构加速布局，更多的租赁住房仍在路上。不过，房企租赁业务的盈利模式仍是痛点，未来租赁市场的真正春天不是规模大而是利润足够高。

　　一周9城发布租赁政策

　　上周（11月13日至19日）短短7天时间，全国超过9个城市发布了租赁相关政策。其中浙江确定温州、绍兴、嘉善、义乌为省级住房租赁试点城市；成都规划2021年全市租赁住房保有量达151万套；武汉出台住房租赁试点50条扶持政策。

　　11月16日，北京印发了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，计划于2017年至2021年的五年内供应1000公顷集体土地建集体租赁住房。

　　中原地产首席分析师张大伟对此估算，1000公顷大约是30万-40万套出租房，相当于给北京增加10%-15%的租赁房源，如果计划实现，北京市场租金无疑将明显下调。据悉，此前北京已试点集体土地建设公租房，比如海淀唐家岭项目、温泉镇351地块项目及朝阳区泓鑫家园小区。

　　在今年所有租赁政策中，最直接有效的是土地供应，影响也将从2018年开始显现，尤其对北京、上海一线租赁热点城市的影响最大。

　　中原地产研究中心统计数据显示，北京已成交超25宗土地涉及70年产权持有，大约能够提供租赁房源2万套。叠加已经挂牌的土地，年内土地供应累计有望接近200万平方米。而上海自今年7月成交首宗居住用地以来，已经推出25宗租赁住宅用地，出让面积96.32万平方米。

　　除北京、上海外，事实上，全国超过10个城市开启租赁土地供应加速模式。10月27日，杭州首宗租赁住房用地成功出让；10月11日，广州挂牌出让首个“全自持”地块；11月10日，深圳拍出首宗自持租赁用地。张大伟认为，从长远来看，租赁市场在各地的崛起，将避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求，进而促进市场平稳、健康发展。

　　房企裹挟金融机构布局4万亿市场

　　利好政策将促进更多参与者入场，未来10年将是租赁市场快速发展的阶段。易居研究院智库中心研究总监严跃进预测，得益于有租房需求的人口规模化增长、人均租房面积的不断提高，2027年全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求。与此同时，将形成66亿平方米的可租赁房源，此类房源由存量住房形成的租赁房源、新房交易形成的租赁房源、租赁用地供应后形成的房源等组成。由此预计租金规模将达到3.86万亿元，比2017年的水平增长138%。

　　在房企的裹挟下，金融机构也在快速布局租赁市场。10月30日，中信银行与碧桂园签署300亿元长租住宅保障性基金战略合作协议,11月3日,中国建设银行深圳分行也与招商、华润、万科、恒大、中海、金地等11家房地产企业签署住房租赁战略合作协议,宣布进军长租房市场。11月20日,中国工商银行原广州分行为广州“全自持只租不售”的地块项目提供包括住房租赁建设资金在内的50亿元全面金融服务支持。

　　与此同时，在预期的租赁市场刺激下，相关租赁REITs(房地产投资信托基金)破冰。近两个月内，国内首单央企租赁住房REITs经上交所审议通过;国内首单长租公寓资产类REITs在深交所正式发行。

　　盈利痛点仍难破局

　　目前，长租公寓是房企抢夺租赁市场红利最为直接的方式。截至目前，房企涉足长租公寓的品牌包括万科的泊寓、龙湖的冠寓、远洋的邦舍、金地的草莓社区、石榴的熊猫公寓等。此外，还有链家的自如、我爱我家的相寓等中介代理机构设立的长租公寓产品；传统酒店集团也不甘示弱，代表项目有城家公寓、逗号公寓、窝趣轻社区等；互联网+资本平台设立的长租公寓也在兴起，比如蘑菇公寓、青客公寓、you+公寓、魔方公寓、蛋壳公寓等。

　　到目前为止，有关租赁的故事才刚刚开始，还有更多的人正在追赶租赁风口。随着长租公寓产品在市场上迅速兴起。一个不可回避的事实是：房企抢占风口有利位置的同时，也将面临盈利的难题。

　　“目前最大的核心问题依然是租售比悬殊，这种情况下，租赁全行业亏损。没有一家企业能摸索出租赁直接盈利的可能性。”张大伟表示，当下一二线城市，租售比超过500：1，住宅年出租回报率在1%-2%，一套房出租要100年才能收回成本。5%租金收益率是租赁市场的生死线，达不了这个线，所有租赁只能是过渡行为。

　　同策研究院对不同类型土地的租赁公寓进行静态分析，由成本+收入+税收+经济指标四部分测算出，租赁公寓年投资回报率为1.86%-5.38%，而目前市场上自持住宅物业投资回报率仅为2%左右，仍在较低阶段。

　　思源地产集团资产经营管理中心总监褚玉丹表示，众多租赁公司都是通过压低收购端的成本，提高后期租赁收入。但经过大量调查发现，90%的租赁公司都是亏损的，虽然很多公司都借鉴了规模效应的理论，但反而带来激烈竞争。