房地产市场进入分水岭 如何选择价值物业？

各类物业回归本源价值 商业地产投资属性凸显

进入第四季度，调控已经进入深水期，政策基本面也已经确定。2017年注定是房地产市场的分水岭，这一轮调控对于市场的最大影响莫过于改变了人们对住房属性的预期，住房的投资属性在不断弱化，居住属性在不断增强。

在这样的政策基础下，所有物业都在回归原来的价值属性。在住宅投资属性不断弱化的情况下，投资住宅从而获利的可能性越来越小。但一方面，市场游资依然庞大，优质的投资渠道依然欠缺；另一方面，商业地产的投资属性越发明确，而且将成为房地产市场中为数不多的宜投资产品。

实际上，商业地产的地位一直举足轻重，只是近年来住宅市场的投资热潮太盛，才掩盖了其真正的投资属性。

商业地产作为房地产市场重要的组成部分，一直是城市繁荣与否的风向标，聚集城市人气与热门品牌的商圈更是深深地影响着城市格局，改变着市民的生活习惯与消费理念，改变城市经济以及城市区域价值度。以北京商业地产为例，世人熟知的王府井、国贸、三里屯、燕莎等无一不是影响了城市格局和区域价值认知的商圈。

繁荣的商圈背后必定有着环境资源、交通资源、城市综合体配套资源的高度集聚，这些内在价值吸引着越来越多的人往这里汇聚，从而反作用于城市格局和区域价值。

投资法则之下 如何挑选优质商业资产

商业地产投资就是一次价值之旅，包含“价值发现，价值成长，价值兑现”三大部分，但核心和源头在于“价值发现”，发现物业，发现物业所拥有的价值基因，假以时日，就是一场价值提升之旅。

商业地产作为目前市场最宜投资的物业产品，该怎么进行选择，才能找到潜力产品呢？在选择商业产品时，区域配套、地段区位、特色产品都很重要，但是要想在当今的北京市场中寻找潜力商业产品，无疑需要紧跟规划选区域。

为什么这么说？

首先，房地产的价值，首先在于地，然后才是产，最后才是房。某种程度上，房产未来增值与否，看周边基本配套设施和政府综合城区规划、政策与资金投入力度，而决定这些的无疑是规划。因此，一个城市里具有物业升值潜力的，一定是政府大规划下的板块。

其次，代表北京商业地产的典型商圈已基本形成，如国贸、三里屯、东单、燕莎等，不仅投资门槛很高，而且相应的资源也比较有限，这就意味着尽管以上商圈地段优越、配套成熟，但对于大多数人来说依然难以进入。

再次，在北京限商政策以来，商业办公产品的最小分割面积都被限制在500㎡以上，而且经过政府对“拆墙打洞”的大力整治，能够让普通人实现价值投资的商业产品已经不多。因此，今年林肯商街、龙湖天街等多元灵活的商铺产品颇受市场青睐。

曾经的十年黄金期房地产市场历史告诉我们，每一次规划都代表着一个区域的崛起，而每一个区域的崛起都伴随着一次价值契机。过去十年来，物业价值涨幅最高的区域都是政府规划推动下的产物，比如南城的丰台、大兴。

作为国家级经济技术开发区，北京重点发展的新城之一，大兴亦庄无疑是规划最为完整的板块。而且近年来，受益于北京南城发展计划投资带动，亦庄正在迅速蜕变为一个配套完善、发展潜力无限的新型城区。

现在的亦庄，已聚集了可口可乐、松下等3000多家国内外知名企业。2015年京东进驻亦庄，之后与三星等大企业深化合作，并陆续在亦庄布局教育、金融、医疗等资源，以城市配套服务商的角色认真经营一个区域。同时今年小米互联网电子产业园正式封顶，意味着未来互联网两大巨头将在开发区实现碰面。

亦庄正在向着国际化的产业新城进军，同时，北京中医药大学东方医院南院区的正式开诊、有轨电车T1线、南海子二期以及即将建设的人大附新校区等众多利好，都标志着优质商业、医疗、教育资源逐渐向区域靠拢，丰富的生活配套与繁华的商业氛围使亦庄成为投资择址的宠儿。

各种关于亦庄的配套利好落地非常多！

作为一个蓬勃发展的城市新兴板块，亦庄正以高度集中的商业、经济和文化等资源，成为聚合城市发展的内核力量。随着亦庄价值潜力释放，区域内的商业产品也正在迎来价值发展期。

位于开发区核心的林肯商街，就是亦庄板块的典型商业项目。项目毗邻“亦庄小长安街”荣华路，紧邻五环与地铁亦庄文化园站，交通便利，人流量巨大。

板块属亦庄高端居住核心区，背靠拥有数万业主的成熟社区，聚集了亦庄开发区一大批长期稳定的高端消费群体，消费实力强大，客流有保障。

项目荣京东街以南为核心区的商务办公区，堪称亦庄的CBD，5A级写字楼林立，五星级涉外酒店云集，周边世界500强近80家，商业氛围浓厚。

此外，林肯公园已是临街现铺，大部分具备餐饮条件。已有星巴克、麦当劳、克丽缇娜等众多国际品牌签约进驻，业态丰富，商业氛围非常成熟。

林肯商街以庞大的体量、成熟的商业氛围、丰富的业态以及便利的交通等优势脱颖而出，不仅极大地满足了人们追求便捷生活的需要，更带动亦庄区域商业升级，形成强大的商业、办公、生活等功能区集聚效应，充分发挥着凝聚新城人气的作用，激发亦庄新城亿万级消费势能。

政策之下，住宅、商业、办公都在回归其价值属性。市场趋势已经明确，即住宅投资属性不断弱化，商业投资属性不断增强。在市场趋势之下，只有按照规划指引，寻找价值潜力板块，才算完成商业地产投资的价值发现之旅，完成财富锚定与升值。