博鳌论坛：房企开启“去地产化”转型模式

房企自身角色已悄然发展转变，从“开发商”到“运营商”、“服务商”的转化已成为业界转型的核心。如今，万科、绿地、龙湖、首创置业、北大资源等开发商均提出要成为城市运营商。

伴随着城市化的迅速推进，中国房地产业的黄金时代已渐行渐远。随着产业和人群高度集中于几大城市群，中国房地产市场进入存量时代，对业界也提出了更大的新的挑战。

而进入到2017年，中国房地产关键词成为“求变”与“创新”，企业不断尝试与探索新的方向，以创新的思维和多元的布局抢占市场制高点。但是房企到底该如何变?倒成为一道综合选择题。

为了创造新的业务增长点，挖掘存量市场，从“开发商”转型为“运营商”成为多数房企的选择。例如，目前多数房企集中抢滩布局特色小镇、长租公寓、联合办公、物流地产、产业地产，以及教育医疗养老、文化旅游等已在全行业掀起一波投资浪潮。

万科董事会主席、首席执行官郁亮曾在2016年股东大会中提及，未来万科将在转型的道路上走得更快，物业、物流、商业、冰雪、养老、教育、长租公寓等地产延伸产业万科都在推进发展。《每日经济新闻》记者了解到，目前万科城市配套服务转型中的商业、物业、物流、长租公寓等已搭建好平台。

龙湖集团CEO邵明晓曾表示，当市场发生变化，速度该快一点就快一点，但又不会过分超越、持续超越行业去追求速度。龙湖地产目前形成主要发力点住宅开发、商业运营、长租公寓和物业管理，构成了四大主航道业务，与此同时，龙湖也在试水一展空间等业务。

保利地产集团副总经理余英曾在其微信朋友圈表示，房地产粗放模式将退出，未来需要以客户为中心，做专业化、精细化的产品和服务。从保利地产推出“POLY PLUS生活家系列”产品可以看出，其以全生命周期居住系统为基石，在用户定位、品质、服务、科技及文化等维度进行全面升级。

不仅龙头房企在寻求“去地产化”转型，中型房企甚至中小型房企也在不断加码。

中锐国际总裁李斌表示，一线城市的中心区已告别了大规模的建设阶段，逐步从增量时代进入存量时代，加强土地的集约利用和功能调整，通过城市更新改造焕发生机，是一个具有广阔发展前景的课题，目前中锐在这方面投入了一些力量，目前应该说是在积极探索，加快布局的阶段。此外，中锐还加码教育地产，打造教育产业园。

《每日经济新闻》记者了解到，昔日“华南五虎”的合生创展也在2017年中计划确保住宅地产和商业地产发展的同时，推进产业地产及其周边租赁及综合性服务的建设，以拓展多元化的经营收入。

国泰君安研究报告显示，本轮楼市调控的力度和范围前所未见，目前热点城市量缩价跌，调控初见成效，此外，棚改的力度和目标超出市场预期，对三四线房地产销售和投资形成支撑。总体看，房地产市场处在一个微妙的平衡，总量放缓、结构分化格局料将持续。而房企迈向业务多元化、地产金融化已步入深水区。

综合来看，房企主要通过“三大维度+五大体系”进行变革，即空间重构、时间轴重构和生命周期三大维度变革，居住体系、安全体系、颐养体系、智能体系、文化体系等五大体系的创新，实现产品质量的全方位提升。例如，鲁能集团确立“生态、健康、运动、娱乐、科技”五个维度的产品战略;融创、泰禾等打造壹号系、院子系等产品满足新时代客户的居住体验。

此外，融资方面也是房企转型道路上的一道必修课，根据中国指数研究院数据显示，2017年上半年房企融资规模保持高位低速，融资成本上扬2-3个百分点，融资渠道多元。从融资方式来看，信托与海外发债规模迅速增长，同时，房企不断加强股权融资合作以及资产证券化，有效缓解资金压力的同时，推动企业轻资产化。

进入2017年，中国房地产关键词可以说是“求变”与“创新”，一切既定的运营法则都在遭遇解构。未来的中国房地产将走向何方?去地产化后的探索途径，如特色小镇、长租公寓、城市更新能否再次激活中国房地产行业源动力?

今天，由每日经济新闻联合观点地产新媒体主办的“2017博鳌房地产论坛”已正式揭开大幕，将为业界提供不同的可能性讨论。“跨越与去地产化浪潮”，今年的主题显得格外具有现实意义，在接下来的四天三晚中，《每日经济新闻》将第一时间传递业界的思想激荡。