市场倒逼房企“谋变”：从拿来主义转向买方思维

楼市进入“白银时代”，面对去库存的压力，开发企业该如何突围？2016重庆春季房交会开幕前夕，以重庆地产“一哥”龙湖为代表的开发商似乎正在将这个答案交给产品，并首次“曝光”其备受业内关注的客户研究体系。

“市场已经快速出现分化，住宅用户的需求也在发生激烈的变化，房企需要快速转换思维方式，才能抓住用户。”重庆龙湖地产营销副总罗政在2016新品战略发布会上称，“产品主义”的核心就是建立在对更多客户的理解与对未来趋势的预判上。以家庭结构为例称，由于老龄化和二孩家庭的到来，将来一个家庭夫妻双方，夫妻双方的父母，以及家庭小孩三代同堂的2+2+2+1，或是2+2+2+2的居住方式将成为普遍现象。

业内人士认为，随着“二孩时代”的到来，催生家庭结构激烈变化，楼市“产品革命”已成必然之势。随着楼市进入“下半场”时间，行业“产能过剩”背景下，依靠“产品主义”的回归，正在成为包括龙湖在内的众多一线开发企业的不二选择。

“行业巨变背景下的客户研究，其实代表的是整个房地产产品研发的流程再造。”重庆龙湖客研负责人张文熙介绍，国内房地产市场普遍沿用“拿来主义”已有20年，这种“拿来主义”有从竞争对手的“拿来”，也有从国外的“拿来”。包括北美风格龙湖香樟林、西班牙风格的龙湖蓝湖郡等上个时代，龙湖代表作，也是在研发团队深入国外住进去长达半年居住体验后，再结合重庆的气候特点、居住习惯等加以改造后，取得了当年那个年代“拿来主义”的胜利。

而现在这一切不得不发生变化，用户更加挑剔，中国的家庭结构已经不再是独生子女时代的“2+1”，生活习惯、文化理念与西方文化的重大差异，都让每一个房地产的研发从业者需要去创新突破。

“市场在变化，除了功能满足用户外，另一个不能忽略的就是研发人员的思维还需要走进用户。”张文熙首次曝光了备受业内关注的诸多龙湖客研体系，围绕用户家庭的全成员生活周期和全家庭成长周期2大周期，重庆龙湖客研提取了设计住宅用户337项指标取样，以及龙湖独特的客户7天的全生活场景跟访体系。

无独有偶，在“臻生活5H服务体系”2016年融创中国成渝新品发布会上，经过十余年高端物业建造的积累和沉淀，融创调研并总结出中国高端业主居住生活当中的上万个痛点，研发了一套以全产品周期和全生活周期为理念的臻生活高端生活价值服务体系，并在2016年细化为“筑梦家、大管家、邻里家、智慧家、私享家”的“5H体系”落地成渝。

业内人士认为，种种迹象显示品牌开发商在产品研发上彻底转向“买方思维”，真正实现了“把户型研发还给客户”的用户思维。