入市即“亏本”？高价地的拖延术

杨科伟分析称，已开盘的高价地项目多是依据区域或板块政府限价来销售，但盈利空间着实有限。若将成交楼面价的2倍作为项目入市价格基准，仅有4个项目（北京绿地海珀云翡、合肥文一塘溪津门、济南绿地新里城和无锡蠡湖金茂府）的开盘售价超越了这一基准，实现了“保本”销售。而南京海玥名都为了符合限价标准入市将开盘价定为每平方米44600元，与此前拿地楼面价每平方米42561元相差无几。

对于“高价地”不愿开工的原因，杨科伟分析称，大多数地块是因为开发商观望所致。事实上，这些高价地项目一般都处于房价较高的核心一、二线城市，这些城市也是2017年政府“控房价”的重点，板块“限价”甚至直逼高价地项目拿地楼面价，当前入市必然亏本。

典型代表如苏地2016-WG-46号姑苏区干将东路北、仓街东地块，仁恒于20169月以楼面价每平方米38960元拿下，目前区域最高限价标准为每平方米40000元，按此价格不亏本几无可能。

在采访中，不愿具名的某开发商高层向记者表示：“对于楼面价较高的高价地项目，解套的思路，一方面，做区域内最高端的产品，比如聘请最好的设计团队，高标准的带装修，另一方面，在入市节奏上，在调控严厉时，缓慢或者少批量的投向市场，等待限价放开，跨越市场周期，再加快入市，实现整体盈利。”

在去年市场的疯狂时期，开发商枉顾“面粉贵于面包”的现实情况，不断追高，在高价地成交楼面价与周边竞品项目成交均价无异的背景下，高端产品入市也很难有较高的溢价空间。

以合肥葛洲坝中国府项目为例，拿地楼面价为每平方米22103元，目前周边项目在售均价也仅为每平方米22000元，其只能押注于未来房价的上涨。

加快“高价地”入市缓解供需矛盾

由于“高价地”体量较大，具有一定的区域影响力，其延迟入市不仅在客观上造成了区域内供应短缺，也同时对其他项目的入市形成负面效应。

目前，由国土部牵头的住宅用地出让合同执行情况检查大限将至，“高价地”们也将无处遁形。

此前，为加大推地力度，防止坐地生财，囤地倒地，拖欠地款，国土部开展住宅用地出让合同执行情况检查，按照工作部署，各省级国土资源主管部门将于今年11月30日前完成检查、提交报告。

就目前的市场情况而言，“限价”、“市场变冷”不应该成为“高价地”拖延入市的理由。拿高价地本身就具有极大的风险，杨科伟认为：“去年竞价拿地时，不少项目投资者都预期未来两三年房价持续上涨，在这样预判价格下成交的地块，现在自然会有巨大的风险。”

11月21日，住建部的会议也强调，坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，防止出现大起大落。

所以，加快“高价地”入市，地方政府不能放任开发商延迟入市，形成囤地的情况，更要使开发商放弃“跨越周期”、“房价下一轮暴涨”的幻想。