五大维度解析2018年全国楼市

中国楼市

对于2018年的楼市走向，专家们众说纷纭，其中有一个观点被大多数人认可：2018年会“稳”字当头，2018年将成为房地产行业的分水岭，或许将进入一个全新时代。

然而，一个“稳”字绝不能概括风云变幻的房地产市场，本文从政策、市场、土地、购房者、企业五大维度解析楼市现状，看懂这些就懂了2018楼市走向。

政策：差异化调控成为2018楼市主旋律

回顾2017年，据不完全统计，政府对110个城市累计发布了250多次调控政策，通过限购、限贷、限涨、限售、限商等措施，使楼市降温并且整体保持平稳状态。

进入2018年，“调控政策何时放松”仍然是大家最为关注的话题。其中，政府的态度非常明确：2018年将是调控更加重要的一年，除了更要比2017年细致之外，最主要的一点就是要抓好房地产市场“分类调控”，以促进房地产市场平稳健康发展。

由此判断，2018年政府会针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

实际情况亦如此，近日，湖北、四川、宁夏等地相继召开住房城乡工作会议指出，2018年房地产调控将完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，并保持调控政策的连续性和稳定性。

很明显，“差别化”调控政策是一个2018年的新名词，言外之意就是从2018年开始，楼市调控将要细化，根据每个城市的实际情况进行分类对待，重点为建立“商品房+政府保障房+租赁住房+共有产权住房”的多元化供应格局。

市场：房价暴涨的三四线城市前景堪忧

在刚刚过去的2017年，一线城市成交量腰斩，二线城市涨跌互现，三四线城市则房价火爆，其中不少四线城市的房价涨幅甚至超过三线城市。

那么，究竟是什么原因使三四线城市在2017年意外崛起?三四线城市在2018年还会继续火红吗?

对此，业界的看法惊人的相似，三四线城市楼市的火爆是因为一二线城市的调控溢出，而大部分三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，其支撑房地产市场的长期动力不足，由于外地的投资客较少，主要依靠本地人口消化。

从这个角度来看，三四线楼市的上涨属于“透支需求、延缓供应”的一次性刺激，短期内能推动房价和销量上涨，但长期看，由于缺乏产业和人口支撑，再加上三四线购房人群的价格敏感度高，未来房价上涨动力严重不足。

另外，随着调控的深入和信贷的全国性收紧，三四线楼市的成交很难持续保持较高水平，2018年三四线城市楼市很可能会迎来量价的降温。

土地：2018或将成为土地供应“大年”

回顾2017年，由于土地供应整体上涨、热点城市土地供应明显增加，国内300个城市的土地出让金额达到了40123亿元，同比增加36%。

其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市土地供需同比走高，供地面积同比增幅领衔，出让金较2016年增长近五成。

延续去年土地供应的热度，2018年开年，中国多城土地市场成交活跃。

中原地产研究中心1月15日发布的统计数据显示，1月上半月，包括北京、杭州、成都、福州等在内的33个城市相关成交额超过10亿元。

尽管多地土地市场掀“开年热”，但在严厉调控之下，北京、苏州、武汉等城市的土地成交溢价率仅10%左右，明显低于2016年。

在因城施策的调控思路之下，去年以来中国对房价上涨压力较大、库存消化周期较短的城市加大土地供应。分析人士认为，今年年初以来，热点城市土地供应持续增加也是这种调控思路的延续。

购房者：2018购房者实际购房成本增加

刚刚进入2018年，各种监管文件和统计数据频繁发布，几乎令人窒息。日前，央行宣布上调公开市场63天逆回购中标利率5个基点，这也是2018年的首次“加息”。

日前，广州和上海的多家银行宣布继续上涨房贷利率，上海地区将房贷利率上附基准利率基础的5%-10%;广州地区首套房将上附20%。

同时五大行的首套房贷利率均上浮5%以上，其中建行上浮了10%，外资银行的首套房贷利率也上浮了5%。

另外，北京地区多家银行宣布首套房贷利率上浮10%，放款周期最快为3个月。部分银行表示对在本行有投资理财业务且资质较好的客户在排期上会提前一些，但是依旧无法保障短期内可以拿到钱。

一线城市房贷利率上涨如同风向标一样，其它城市或许也将陆续效仿。不能否认的是房贷利率上涨已经不可避免，购房的成本也将会继续增高。

企业：房企将进入“大象快跑”时代

行业房地产规模加速集中，龙头房企规模再创新高，目前房企第一阵营入场在5000亿元以上，分别是碧桂园、万科、恒大;第二、第三阵营分别在3000亿元、2000亿元以上。

克而瑞数据显示，TOP10房企集中度达24.1%，TOP30房企集中度近40%。目前，房地产行业已进入 “大象快跑”时代，千亿正在成为规模房企的标配。

根据克而瑞发布的2017年度中国房地产企业销售TOP200排行榜显示，销售额破千亿的房企已达17家。据克而瑞预测，2020年将至少产生30家千亿房企。

在较早之前，有媒体报道，截至去年10月末，至少有45家房企已经实现或者正在提出千亿销售目标，其中30%为“闽系”。

2018年伊始，房企开始公布2017年全年销售成绩。数据显示，房企整体销售数据向好，规模加速集中，增长成为主流。

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