地产下半场，环京楼市是机会还是陷阱？

自1988年住房体制改革以来,中国房地产市场已经历经了29个春秋。我们越来越能感受到，房地产市场的规则和形势在一点点的发生改变,向着下一个阶段演进。

我国房地产市场已经进入存量房时代，二手房交易量超过了新房。在北京上海的商品房销售中80%左右是二手房，三四线城市则90%左右是新房。这意味着什么？意味着城镇化进程减缓，住房总需求增速放缓。房地产市场从“买买买”的扩张期，到了精打细算调整结构的存量置换期，房地产市场的资金在向一线城市集中。

据国家统计局公布：2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。

按照这个数据，一个三口之家，平均住房面积应该超过了120平方米。

未来的市场，考虑更多的一定是结构上的变动，而不是总量的增长。如何将自己家庭拥有的存量住房置换为更高价值的优质资产，将成为未来的主流问题。

投资房地产市场如在金矿掘金，一开始金子都在浅层，俯拾即是，闭上眼睛买房都能赚钱。后来浅层的金子都被采完了，人们只有花费更多的设备和更复杂的技术进入深层开发，寻找金子。比如，我们普通人很难有精力“看房二百套”，但是可以请教已经完成“看房二百套”的专业人员，让他给出合理的建议。

当前的市场，参与的人越来越多，各领域的人才都来研究房地产市场，已经很难找到未被别人发现的机会，获取超额收益了，更大的可能是遇到看起来美好的“大坑”，套牢而不自知。

“房子是用来住的、不是用来炒的。”这说明房子现在具有很强的金融属性，人们试图通过购买房产来进行资产保值。而当人们都闻风而动追逐房子的时候，房地产市场则开始变得像一个“击鼓传花”的游戏，越在后面高位接盘的人，越是如坐针毡。

就如同早就在通州和北三县布局的人，已经赚了个盆满钵满，后面跟着上车的人也赚了一笔。但等到尘埃落定，房价高企，政府调控政策来临之后才后知后觉要进场的人，就只能做先行者的接盘侠。

房地产投资的下半场：风险与机遇并存，谁能先一步察觉到趋势的动向，谁就能先人一步趋利避害，保护和增值家庭的财产。环京楼市中，政策倾向的重点发展区域仍是房地产投资的机会点。

人口集聚的背后其实是产业和资源的集聚，驱动人口流动最主要的因素是追求更好的生活，在这些方面大城市具有明显的优势。从国际经验来看，城市化进程中人口都是持续向大都市圈集聚。而从国内来看，尽管人口流动放缓，但大型城市无论常住人口增长，还是外来人口占比，都远高于三四线。因此，人口仍在向一二线城市以及部分区位、经济或政策优势明显的强三线城市集中，大部分三四线城市人口增速仍低。

房价能够增长，从长线来看，一定是需求的旺盛与增长。一个城市要想房价稳定就需要留的住人，引得进人。而经济发展、产业蓬勃则是对人口有着巨大的虹吸效应，这也就是为什么人口流动会由三四线城市流入一二线城市。以东莞举例，东莞人口吸引力蝉联第五位。仅列北深广上之后，可谓非一线城市中的佼佼者！

无论是2005年的“八大支柱产业”，到后来的“五支柱、四特色”，以及演化到现在，在新时代下电子信息产业一枝独秀。东莞的产业不断优化升级，伴随着产业的发展，带来了人口的源源注入。

政策利好：今年2月，《“十三五”时期京津冀国民经济和社会发展规划》正式印发，这是全国第一个跨省市的区域“十三五规划”，明确了京津冀地区未来五年的发展目标。机场落户：2014年，首都新机场选址确定落户北京大兴和河北廊坊地区，预计2019年建成并投入使用。交通助力：城际轨道交通带来同城化效果。从目前的规划来看，京津冀之间将有23条线路，总里程达到3500公里左右至2020年，线路里程数预计完成1300—1500公里，京津冀在交通层面上将真正实现一都市圈。

从目前大北京协同发展的情况来看，下一步的发展方向将是承载非首都功能疏解，而环京各区域综合来看，产业体系的强弱将会决定该区域的楼市命脉。而目前环顾北京各周边区域，位于京南的永清在产业承接方面表现的尤为抢眼，其不但已经与“动批”、西城等北京中心城区确立产业对接合作，而且就在亦庄南边，自然会受到亦庄高端产业新城南扩发展的一些辐射，亦庄-永清高新区现已在建。另外，永清也在对接“动批”，永清国际商贸城，包括国际服装城，也有非常具体的规划，而且已经在进行相应的招商和相应建设工作。同时，永清距离新空港仅15公里，产业承接的利好将会源源涌入。永清增加的特色产业，将带来人流、物流、信息流和资金流的巨大发展空间。

综合来看，环京楼市的下半场是机会还是陷阱这个命题终极答案或许未在问题本身，而是在各区域的产业支撑和功能划分上。永清这个新机场旁的小县城，在历史机遇、政策利好、交通助力、产业承接和本土条件等方面，均表现的非常抢眼，未来究竟会有怎样的发展，让我们拭目以待。