“大吃小+快吃慢”，2017年房企股权变动剧烈，11月超500亿

11月开始，包括山东等省份全省三四线城市全面加码调控，全国多城市继续落地租赁政策与限售政策。调控力度向三四线继续深入。

10月继续密集发布调控政策，累计年内1-10月，全国发布各类房地产调控政策已经超过210次。政策多样化一城多策，租赁与限售成为与往年相比，最大的特征。

从11月看，宣布的房地产股权变动已经超过500亿。而从各大交易所挂牌看，房地产类标的物也明显上涨：以北京交易所为例，价值也已经超过200亿。

从楼市调控看，随着一二线城市逐渐熄火，整体市场的股权变动开始明显加剧。

银亿股份拟逾2.4亿转让两地产公司股权

豫园股份拟斥共258亿人币收购29家地产公司股权

中航万科60%股权23.08亿挂牌 华侨城转让深圳11栋别墅

中海北京合营公司100%股权及债权挂牌 总资产超13亿

恒大与苏宁合作，200亿战投

石榴置业拟出售上海公司100%股权 挂牌价2.3亿

中铁拟转让西安子公司50%股权及2.275亿债权

金融街与远洋地产股权合作开发北京大兴两地块 交易代价18亿元

昆百大收购我爱我家84.44%股权获批 总价逾55亿

最近房企的股权变动案例非常多，主要原因其实是：

首先：房地产调控导致企业融资压力加大，而且面对调控下的市场，大部分主流房地产企业开始主动降低负债率。股权融资需求明显增加。

金九银十成色不足，大部分热点城市成交均出现了环比的下行。

特别是一线城市，平均成交面积环比下调达到了13%，其中上海下调了35%，而同比数据下调更加明显，跌幅达到了51%。

10月单月，北京二手房住宅签约6162套，在长假期影响下，二手房住宅签约套数在2014年2月后，连续43个月最低。

其次：楼市成交降温，特别是限价、限签导致企业回款难度加大，这种情况下，部分企业也开始腾挪股权获得资金。

双50城市成为主要特征：

发布限售的城市与发布租赁政策的城市均超过了50个。

从全国看，累计多城市合计出让的租赁土地面积超过500万平米，按照平均60平米单套计算，已经可以直接提供租赁房源超过8万套，集中在北京、上海等一线租赁热点城市。

截止日前，全国最近1年多时间里，有超过12个省份及超过50个城市，出台了有关租赁的政策内容。50省市的租赁政策有利于市场平稳发展，但包括租赁和销售等行为都存着很多问题，所以还需要落地执行过程中的各地细化调整。

房住不炒下，限售成为本轮政策最大特点：

历史上最密集的调控政策潮。2017年全年截止日前，年内房地产调控政策已经接近210次！

租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地，更清晰的长效机制在加快制定布局。

核心是房住不炒，房地产回归平稳。

从目前各地的房地产政策内容看，限购与限售全面升级。

第三：房地产调控下，市场降温了，但土地市场依然高温，这种情况下，房企的资金买股权比买地价值更高。

第四：中小房企融资难度增加，这种情况下，预计后续卖股权的比例会大幅涨价，而大型房企因为土地价格过高，很可能也会集中在股权收购上做文章。