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租房遇到房东毁约怎么办?

2017年07月27日来源:福州租房市场行业动态责任编辑:jingjing

房东毁约怎么办?如果租房协议已约定,房东可以提前两个月通知承租人解除租房协议的话,房东按照协议的约定提前两个月通知并解除合同的,不构成违约;如果房东在租房协议期满前,未按照合同的约定提前两个月通知你解除合同的,房东应当按照合同的约定向你支付违约金;如果你是租房协议期满前,知道房东有解除合同的意思表示,但如果房东并没有实施解除合同的行为,而是在合同期满后自动解除的,房东不应当向你支付违约金。

【房东毁约案例一】

我与房东签了三年租约。租期从2003年5月18日到2006年5月17日。上月底,房东突然要求我一个月后搬出,以便其卖房,并答应将剩余的房租退还我。在这段时间内,不少中介公司还带人来看房子。请问,我与房东签署的租赁合同转移到下一个新房东后,同样具有法律效力吗?房东要卖房子,我是否必须搬出去?同时,这份租赁合同中明确一条:合同经双方代表签字或盖章即生效,合同生效后,双方均须严格履行,一方违约,另一方有权要求对方履约并追究违约责任。对此,我是否可以追索违约金?

分析:房屋租赁期间,房东可以将出租房屋进行转让。但在房屋转让过程中,租客享有两项重要的权利,一项是优先购买权,《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”另一项是继续承租权,《合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生权变动的,不影响租赁合同的效力。”也就是说,除租赁合同中另有约定外,房东将出租房屋转让的同时,附在其上的租赁合同也将一并转让,且租赁条件不发生变化。这是法定的转让,房子的买家是无权拒绝或变更的,只能按租赁合同约定继续履行。

至于支付违约金,是承担违约责任的一种形式,但前提是在合同中约定有明确的违约金条款,包括支付的条件、金额的计算等。如果合同中没有此项约定,则无从要求违约方支付违约金,但可以要求违约方赔偿因其违约而造成的损失。

本案中,租客可以提出行使优先购买权;也可以继续承租该出租房屋直至租赁期满;或者要求房东承担违约责任赔偿由此造成的损失,包括另行租赁同类房屋而增加的费用、搬家的费用、其他增加的费用及造成的损失等。

【房东毁约案例二】

案例:我有一套,原准备出租,与中介和乙方签订了租房定金协议,收了6500元定金。现在我又不想出租了,自己住。协议中写到:约定2011年11月30日前正式签约,甲方在收取定金后,并在约定期限内不得将该房屋租给其他人,或者借故提高房价,致使本协议无法履行,否则以双倍的定金反还给乙方。我现在不想出租了,是否需要赔他6500元,可有方法减少损失。

分析:是的。这是一个订约定金合同,从对方交付6500元定金给你时已经生效,对你们双方具有约束力。你可以违约,但是要以牺牲6500元为代价来违约,即退还6500元,再向其支付6500元,也即双倍返还定金。法律依据是,《中华人民共和国担保法》第八十九条:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”至于是否有方法减少损失,要看你们的定金合同中有没有约定租赁期限和租金,如果没有,就没有办法;如果有,定金的约定数额不得超过租赁期限内总租金的20%。比如,约定租3个月,每月租金是2000元,总租赁期限内租金为6000元,约定的定金数额只能是20%×6000=1200元,如约定6500元定金,就只有1200元具有定金效力,其余5300元无定金效力,你若违约,你应当返还6500元,再赔1200元即可,即双倍返还的部分是1200元,不是6500元。依据是《中华人民共和国担保法》第九十一条:“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。”(文章整理于网络)

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