新政对楼市的发展与影响 专访甘肃省房地产业商会会长陈启建

政策利好 要真正落实严格调控制约

甘肃省的25条和兰州市的26条是今年年初，从全国人大、国务院多次在房地产业态如何持续稳定发展中制定的一系列的办法。比如、税收、银行等方方面面的管理部门都在释放信号，房地产一定要高速、平稳地发展。调控来源于2008年以后，由于房地产过快地发展，给各方面带来了一定的压力。国家严格的调控从2008年以后一直到2014年步步深入，制定了一系列的调控政策，这对房地产行业健康、持续、稳定发展确实带来一些不利的因素，制约了房地产业。

随着国家GDP的增长，需要固定资产的投资，房地产行业是不可或缺的，房地产行业是我国的支柱产业，需要正常、平稳、健康、稳定地发展。甘肃省的25条，从开发模式，棚户区改造、一站式服务等等，制定了一些原则性的意见和具体的条款，兰州市结合甘肃省政府的一些要求，又制定了更为详细地、具有操作性的一些具体的意见和建议，这对兰州房地产业的健康稳定持续发展是非常有益的。据了解，政策出台后，各方反应都比较好。甘肃房地产业商会组织专题学习，也提出了一系列的实施意见和建议，并且和省市相关部门进行有效沟通，使相关政策能够真正落地，促进房地产业的销售和开发等。

市场化运作 休博会借势新政精中选精优中选优

中国西部休闲博览会是甘肃省委省政府高度重视，省上主要领导亲自过问、亲自布置、亲自落实的一项非常大的市场化运作的博览会，博览会是继兰洽会之后非常重要的一次政府搭建平台，市场主导操作的博览会。

博览会正适逢甘肃省政府的25条，兰州市政府26条发布契机，这对房地产的业态和房地产企业能够展示自己，展示企业形象，将世界级的、国家级的、最顶级的、最尖端的技术，开发理念来开发的产品，将于2015年7月17日至20日在甘肃国际会展中心举办，让甘肃老百姓一睹为快。

宜居地产精品馆由甘肃省房地产业商会统一规划、统一管理，展馆在甘肃国际会展中心最佳位置，展出面积约1500平米，参展企业是国家级、省级房地产企业，有天庆集团、华富集团、亚太集团、州碧桂园、兰州保利、陇鑫集团、伊真集团、海鸿地产、开盛集团、普天地产。参展企业将会在展会上推出特大的购房优惠活动，让利于金城市民，同时也将用特色鲜明、风格迥异的高端展示来呈现甘肃房地产业发展整体形象。

支柱产业 新政释放房地产行业恢复本能

甘肃省这几年来都在做一些房博会、博览会，但这次是不一样的。这一次正逢经历了几年严厉地调控之后，从国家层面上在积极地促进房地产稳定健康发展，国家、省市及各个部门都在关心。GDP要保7下行通道还是比较大的，社会各方面都比较焦急。但真正能够见效益，房地产一定是主力军，一定要释放房地产行业的销售能量，释放房地产行业本能的恢复，将房地产行业背负的一些过多的约束松绑，进入常态化。房地产行业本身是我们的支柱行业，吃住行，安居乐业，都和房子有着密切的关系，不可分割。

行业指导 房地产业商会三方探讨新政落地执行

本次休博会得到了社会各界的高度关注，地产是本次休博会的重中之重，房地产如何健康地发展，主办方、参展方都有，包括房地产的相关人士，要在博览会期间召开一次房地产健康稳定发展的论坛，这次座谈会会对房地产发展的重大方向以及一些待解决的问题进行讨论。

自2008年国家、省市各级对房地产市场进行了严密的调控，这些调控哪些应该取消，哪些应该调整，这都需要认真地梳理。那谁来梳理，如何梳理，都有哪些是不合理的，这些问题在座谈会上都要提出，找到解决的办法。

居者优其屋 房地产业要更加注重品质的开发

对于宜居问题，兰州市核心区在70-90年代确实盖了一大批房子，但这些房子由于当时生活条件相对比较差，人们还没有那么多钱，我们盖的是居者有其屋的房子，就是有房子住。而随着国民经济的发展，人民生活水平的提高，人们已经远远不满足70-90年代盖的房子，舒适度和美誉度远远达不到要求。从宜居及城市建设方面的要求，城市核心区的棚户区改造迫在眉睫。

之前盖了很多5-8层的楼房，建筑密度大，容积率又很低，现在拆了低层建高层，抽疏，让单体容积率提高，20层、30层建筑密度降低，然后搞道路建设、绿化建设、设施建设等，只要政策能够落地、执行，开发企业完成能够承担政府比较头疼的问题。现在一些居住楼没有保温层、没有配套，距离现在对建筑环保、节能的要求相差甚远，省市政府出台的楼市政策对棚户区改造指明了方向。

新政利好 棚户区改造分享改革红利

棚户区改造利国利民，千秋万代的一件大事，国家通过多年的建设在从发展中国家向中等发达国家迈进，经济总量已经排名世界第二，但是我们也应该看到，还有相当一部分住在棚户区里，他们的居住环境非常地差。以兰州为例，桃树坪、红山根、伏龙坪、华林山等这些地方还非常地贫困，住房条件还极其简陋。如果说市区已经进入现代化，那周边还远远达不到，还有将近一亿人住在棚户区。

要让老百姓充分享受到改革的成果，享受到改革的红利，就要靠棚户区改造，靠政府和开发商去解决他们的问题，利用国家和政府现在制定的一系列好的、优惠的政策。这次甘肃省政府的25条专门提到了棚户区改造，要用社会资本进入棚户区改造，开发企业、社会资本和政府拧成一股绳，来共同享受国家、省上对于棚户区改造相关的一些落地政策，充分发挥开发企业的积极性，来解决核心区的宜居问题。

一站式服务 缩短手续流程提高产业效率

在目前大力推动房地产健康稳定形势下，更应该提供更为有利的政策，比如说“一站式服务”，把一些程序性的东西集中来做，把原来几十个部分上百个章子的复杂程序，甚至需要1年、2年或者更长时间审批的项目，做好正确的合并同类项，提高工作效率。政府很需要听到企业需要什么，企业更想知道政府在做什么，很大程度上政府和企业在市场上是一致的，但出发点和落脚点可能有一定的差异，有些问题的认识和处理要不断地沟通、统一，都是通过座谈会或讨论会来进行解决。

诚信经营 房地产商应提高房子的舒适度、安全性和美誉度

最近在省内出现几家大型房地产企业延期交房、虚假宣传使得一些业主拉横幅维权，将房地产的诚信经营推向风口浪尖。面对这样的问题，具体个案要具体分析。从房地产商业的角度，有些业主对一些政策或是对物业公司的了解不太清楚可能会发生一些误会，这些方面需要沟通。更多地是我们一些销售企业为了销售额，缺乏科学、严谨、实事求是的承诺，尤其是有些置业顾问为了卖出房子作一些合同、协议上没有的承诺。如果在合同和协议上没有承诺，那么在相关宣传推广上就不应该出现。

企业的诚信非常重要，作为房地产商会，之前就提到了四个立场：责任地产、一些品质地产、学习地产和和谐地产，如果开发商不讲诚信、不讲品质，不和谐，那问题就大了。尤其是房子这种产品是百年大计的产品，这样的产品需要我们的地产商和地产企业要诚信，一定要把诚信和责任上到首位。让他的房子、产品几十年不落伍，从质量、品质、功能都要符合现在人和未来人发展的需求，从居者有其屋到居者优其屋。“优”是随着阶段变化而变化的，开发商应该在保值服务的基础上达到增值服务。有些东西是靠硬件撑起来了，比如房子必须要安装什么东西，但还有些东西尤其是在欠发达地区是靠软件来达到增值的，应该挖掘、推崇，在保证硬件和基本功能的前提下，把软件的东西更多地融入，让我们房子的舒适度、安全性和美誉度达到更高地要求。

供应增加 投资用户应市而进

在调控时期主要是自住房、自用房，让投机房、投资房远离，现在政策已经取消，可以买十套房甚至更多，商铺也是，自然地就会向投资性住房、投资者进入市场。市场是可变的，不一定就要买商业或者买住宅，和市场的规律有直接关系，购买肯定是因为市场缺这方面的东西，更细化地说，市场缺这个产品，或者说在某一个位置缺这一产品。现在已经进入常态化，以自住住房为主，吸引投资者进入市场运作的市场架构模式。以前是人为的制约，现在制约取消了，正常的投资得到释放。

房价涨跌 因区域而异相对于板块量价

从价格上讲是分区域的，周边区域的房价基本上相对稳定，但核心区和重要地段的房子、特殊地段的房子还在上涨，而且涨幅还很高。核心区有其特殊的特殊性，功能齐全，人力资源丰富，但已没有开发的房产，房价还在呈上涨的趋势。

总平衡来讲，是因为周边地区的范围越来越大，以后如果要把榆中、皋兰都纳入到统计范围，房价还会下跌，因为平均值不同，所以这不是衡量房价下降的唯一指标。

常态化 新政利好产业发展

兰州地区商品房供应一直以来处于饥渴状态，这就激发了兰州人民购房的热情，以前兰州市人口为300万，加上周边地区人口及兰州作为省会城市的功能，购房的人群在逐步扩大，20%-30%都是周边地区和专县、专区的人来购房，有些核心区房价太高，比例就比较低。从2012年开始，近三年时间大规模的开发，每年房地产的销售量应该在300万-350万㎡左右是比较正常的，但是在兰州，2012年以前基本上都在200万㎡左右，也就是说每年有100-150万的空缺，这种情况下房价就会上涨，很多人买一套房子是很困难的，连续饥渴了很多年。

从2012年开始，这个问题得到了解决，购房需求不断稀释、满足，到2014年底，这个问题已经基本接近了平衡点，现在的销售相对比较正常，对周边地区购房者的吸引力还在不断加大。因为省会城市各种功能比较齐全，教育、医疗、环境等因素吸引周边地区市民购房。据预测，随着人民生活水平的不断提高，人民对房子要求的不断提高，随着人民对房子品质的完善不断提高，再加上投资性住房的进入，每年销售400万-500万㎡也是比较正常的。

兰州人民的饥渴刺激了楼市，从2013年以来，房地产开发的项目面积还是相对比较大，可能会造成某些个别楼盘供大于求的现象，但一定是个别现象。但从总体上房地产随着文件的出台，以及相应政策的取消，房地产市场将趋向于正常化、健康的方向发展。